강남 한복판에 '한국형 마리나원'? | 논현1동 초대형 도심복합개발 총정리

삼성동 정비사업 가이드 · 13

강남 한복판에 '한국형 마리나원'?

논현1동 58만㎡, 1만5천 가구 초대형 도심복합개발 총정리

국내 최대 아파트 올림픽파크포레온(1만2,032가구)을 넘어서는 규모의 개발이 강남 한복판에서 검토되고 있습니다. 서울시가 9월 초 시범사업지 선정을 앞둔 '논현1동 성장거점형 민간도심복합개발'입니다.

📐 3줄 요약

• 강남구 논현동 139-24 일원 ✓ 확정 58만3,332㎡에 아파트 1만5,155가구+오피스텔 4,131실+호텔 8,718실을 짓는 초대형 복합개발안이 서울시 검토 중입니다.
• 근거는 정부 '도심 복합개발 지원에 관한 법률'과 서울시 '역세권 활성화 전략'이며, 용적률을 ✓ 확정 최대 1,300%까지 허용하는 파격적인 제도입니다.
• 아직 시범사업지 선정 전 단계이고, 서울시는 9월 초 신청 9곳 중 3~4곳만 우선 선정할 예정입니다.

얼마나 큰 개발인가

부지 면적

58만3,332㎡

계획 가구수

아파트 1만5,155가구

오피스텔·호텔

4,131실 · 8,718실

역세권

4개 역(쿼드러플)

이 부지 면적은 ✓ 확정 국내 최대 단지 올림픽파크포레온(1만2,032가구, 대지면적 약 46만㎡)과 용산국제업무지구(대지면적 약 46만㎡)를 둘 다 뛰어넘는 규모입니다. 위치는 논현동 139-24 일원으로, 현재 ✓ 확정 4,000여 가구의 단독·공동주택과 근린생활·판매·업무시설이 밀집해 있고 건물의 80%가 준공 20년이 넘은 노후 지역입니다.

입지도 강력합니다. 신논현역(9호선·신분당선), 언주역(9호선), 학동역·논현역(7호선)에 둘러싸인 쿼드러플 역세권이고, 향후 위례과천선이 학동역·언주역을 지나가면 4개 역 모두 환승역이 됩니다.

이게 어떻게 가능한가 — '성장거점형 민도복'이란

이런 초대형 개발이 검토 테이블에 오른 배경엔 지난해 정부가 마련한 '도심 복합개발 지원에 관한 법률'이 있습니다. 서울시는 이를 바탕으로 2026년 3월 '역세권 활성화 전략'을 발표하며 환승역 주변에 성장거점형 민간도심복합개발(민도복)을 도입하기로 했습니다.

항목	내용
대상 지역	3도심·7광역 또는 환승역세권+간선도로 접함
면적 요건	5,000㎡ 이상(상한 없음) — 50만㎡ 이상 대형개발도 가능
용적률	일반상업지역 기준 최대 1,300%
추진 주체	신탁·리츠 등 민간 전문기관
유형	성장거점형(시범지 선정 시작), 주거중심형(운영기준 추후 마련)

면적 상한이 없다는 게 핵심입니다. 그동안 단독주택 소유주들의 반대가 심해 지지부진했던 재개발 사업에 이 제도가 '오아시스'가 됐다는 평가가 나오는 이유입니다.

오세훈 시장의 오랜 구상이 실현되는 셈입니다.

2022년 싱가포르를 방문한 오 시장은 마리나베이의 '마리나원'을 벤치마킹해 서울 도심을 복합개발하겠다고 밝힌 바 있습니다.

마리나원엔 토지 용도 구분 없이 규제를 없앤 '화이트사이트(White Site)'가 적용됐는데, 이 한국판 버전이 '비욘드조닝'입니다. 비욘드조닝은 이미 용산국제업무지구 개발구상에 적용된 바 있고, 이번 성장거점형 민도복도 같은 철학의 연장선입니다.

지금 어디까지 왔나

아직 확정과는 거리가 있습니다. 서울시는 ✓ 확정 6월 30일 성장거점형 민도복 시범사업지 접수를 마감했고, 총 9건의 자치구 제안서가 제출됐습니다.

권역	제안 구역(일부)
동남권(2건)	강남구 논현1동, 강남구 역삼동 656번지 일대
동북권(4건)	성북구 종암동 30-24, 종암동 25-6 등
서남권·서북권·도심권	각 1건

서울시는 9월 초 이 중 3~4건만 시범사업지로 우선 선정할 예정입니다. 경쟁률로 치면 약 3대 1입니다. 애초 5년간 35곳을 선정한다는 계획이라 올해 7곳 정도를 기대하는 목소리도 있었지만, 1차 선정인 만큼 서울시가 신중을 기하는 분위기입니다. 선정 기준은 실현 가능성과 주민 동의율입니다.

동네 반응 — 벌써 '선점 투자' 열풍

사업이 확정되지도 않은 단계인데 매수세가 붙고 있습니다. 논현1동 구역에 포함된 논현한화꿈에그린1·2차 아파트는 ✓ 확정 접수 한 달여 만에 의향률 18.5%를 기록했습니다. 사업이 성사되면 4,400세대 이상 대단지로 재탄생할 것이라는 기대가 나옵니다.

⚠️ 전문가들은 신중론도 함께 냅니다. 아직 정비구역으로 지정되지 않았고 국토교통부 승인이나 서울시 인허가도 확정되지 않은 사업 초기 구상 단계입니다. "기대감만으로 투자하기보다는 향후 주민 동의와 인허가 진행 상황을 함께 확인해야 한다"는 것이 부동산 업계의 조언입니다.

삼성동 관점에서 보면 — 새로운 4번째 트랙, 그리고 숨은 연결고리

2편에서 소규모재건축·가로주택정비·리모델링 세 갈래를 비교했는데, 성장거점형 민도복은 사실상 네 번째 트랙입니다. 면적 상한이 없고 용적률을 최대 1,300%까지 허용한다는 점에서, 5편에서 다룬 소규모재건축 용적률 완화(최대 300%)와는 체급 자체가 다릅니다. 다만 한솔·현대·석탑 같은 순수 아파트 단지보다는, 저층 주거지가 섞인 대형 블록 단위에 더 적합한 제도로 보입니다.

6편에서 5개 단지(701세대)를 합치는 통합재건축을 다뤘는데, 논현1동은 이보다 훨씬 큰 스케일로 '통합'이 무엇을 만들어낼 수 있는지 보여주는 극단적인 사례라 할 만합니다.

그리고 조사 중 흥미로운 사실을 하나 발견했습니다. 지난 7월 출범한 민간도심복합개발 연합회 자료에 따르면, 삼성동에도 별도의 민간도심복합개발을 이끄는 추진위원장(조민선 위원장)이 존재합니다. 다만 정확한 구역 위치는 이번 조사에서 확인하지 못했습니다. 한솔·서광 같은 우리 권역과 겹치는지, 혹은 삼성동 내 다른 구역인지는 추가 확인이 필요한 사안이라 확인되는 대로 별도로 다루겠습니다.

자주 묻는 질문

Q논현1동 개발은 확정된 건가요?

아닙니다. 아직 시범사업지 선정 전 단계입니다. 서울시는 9월 초 접수된 9건 중 3~4건만 우선 선정할 예정이며, 정비구역 지정이나 국토교통부·서울시 인허가도 확정되지 않았습니다.

Q성장거점형 민도복은 아파트 단지에도 적용될 수 있나요?

제도 자체는 특정 건물 유형을 배제하지 않습니다. 다만 지금까지 제안된 구역들은 대부분 저층 노후 주거지가 섞인 대형 블록 단위로, 순수 아파트 단지만으로 신청하는 사례는 아직 확인되지 않았습니다.

Q지금 논현1동 인근 부동산을 사도 될까요?

이 글은 투자 조언이 아닙니다. 업계 전문가들도 사업이 초기 구상 단계라는 점, 정비구역조차 지정되지 않았다는 점을 들어 신중한 접근을 권하고 있습니다. 실제 투자 판단은 주민 동의율과 인허가 진행 상황을 직접 확인한 뒤 내리시길 권합니다.

본 글은 언론 보도(파이낸셜뉴스, 데일리안, 르데스크, 홈경제신문 등, 2026년 8월 기준)를 바탕으로 작성한 정보 제공용 아카이브입니다. ✓ 확정은 공식 발표·보도로 확인된 사실을 의미합니다. 시범사업지 선정 여부, 구체적 개발 계획은 향후 서울시 발표에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 투자 권유 또는 투자 의견이 아닙니다.