2026년 세제개편안 부동산세제 총정리 — 이제 '보유'가 아니라 '거주'가 세금을 정한다

2026년 세제개편안 · 2026.8.3. 발표

이제 '얼마나 오래 가졌나'가 아니라
'얼마나 살았나'가 세금을 정합니다

2026년 세제개편안의 부동산세제 개편은 한 문장으로 요약됩니다. 보유 중심 세제를 거주 중심으로 바꾸고, 비거주 주택의 세부담을 정상화하되 거주용 1주택은 계속 보호한다는 것입니다.

결론부터 말씀드립니다. 실거주 1주택자는 이번 개편으로 세금이 줄어듭니다. 양도세 공제가 최대 80%까지 거주기간만으로 채워지고, 종부세 기본공제는 12억에서 14억으로 올라갑니다. 반대로 비거주 주택은 전방위로 불리해집니다. 종부세 기본공제가 9억으로 깎이고, 보유기간 세액공제가 거주기간 공제로 바뀌면서 아예 받지 못하게 됩니다.

그리고 이 변화는 한꺼번에 오지 않습니다. 2027년, 2028년, 2029년에 걸쳐 단계적으로 시행됩니다. 언제 파느냐에 따라 세금이 수천만 원씩 갈리는 구간이 생겼다는 뜻입니다.

연 8%

1주택 거주공제율
(2029년, 최대 80%)

14억 / 9억

종부세 기본공제
거주 / 비거주 1주택

+5%p

2027년 다주택 중과
(현행 +20%p)

2.18조

종부세 세수 증가
(5년 누적)

양도소득세: 장기보유특별공제가 '장기거주소득공제'로

가장 큰 변화입니다. 기존 장기보유특별공제가 주택과 주택 외로 이원화되어, 주택은 장기거주소득공제, 토지·건물은 장기보유소득공제로 이름과 내용이 모두 바뀝니다.

1세대 1주택자 기준으로 보면 이렇게 이동합니다. 지금은 보유 연 4%(최대 40%)와 거주 연 4%(최대 40%)를 합쳐 최대 80%를 받습니다. 2028년에는 거주가 연 6%로 오르고 보유가 연 2%로 내려가며, 2029년부터는 보유공제가 사라지고 거주 연 8%만 남습니다. 최대 공제율 80%는 그대로지만, 그 80%를 채우는 방법이 완전히 달라지는 것입니다.

구분	~2027년	2028년	2029년~
1세대 1주택	거주 연4% + 보유 연4%	거주 연6% + 보유 연2%	거주 연8% (최대 80%)
다주택(비조정)	보유 연2% (최대 30%)	보유 연1% 또는 거주 연2%	거주 연2% (최대 30%)
공제 한도	한도 없음	20억원	10억원

1세대 1주택 장기거주소득공제 구성 — 최대 공제율 80%는 그대로, 채우는 방식이 보유에서 거주로 이동

놓치기 쉬운 함정 — 공제한도 신설. 공제율이 80%여도 공제액 자체가 2029년부터 10억원으로 묶입니다. 양도차익이 아주 큰 경우 공제율이 완성되는 2029년보다 한도가 20억원인 2028년이 오히려 유리할 수 있습니다. 한도는 인별과 양도물건별로 각각 적용되며, 물건별 한도는 지분 비율로 안분됩니다.

거주 요건을 못 채운 1주택자는 어떻게 될까요. 거주 2년 미만이면 개편 후에도 일반공제(보유 연 2%, 최대 30%)만 적용됩니다. 지금까지는 거주를 안 해도 보유만으로 40%를 받았지만, 2029년부터는 그 길이 막힙니다.

장기 거주자를 위한 당근도 있습니다

10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택은 양도소득 기본공제가 연 250만원에서 2,500만원으로 10배 올라갑니다. 2027년 이후 양도분부터이고, 부부 공동명의라면 각자 적용됩니다.

65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이주하면 2027년 50%(5억 한도), 2028년 30%(3억 한도) 양도세를 감면받는 한시 특례도 신설됩니다. 다만 양도 후 5년 내에 수도권으로 되돌아오면 감면세액을 추징당합니다.

다주택자 양도세 중과: 2027~2028년이 사실상 매도 창구

종부세를 정상화하는 대신 팔 기회를 주겠다는 취지로, 조정대상지역 주택에 대한 다주택 중과세율이 한시적으로 낮아집니다. 보유기간 2년 이상인 경우에 한정됩니다.

구분	현행	2027년	2028년	2029년~
2주택자	+20%p	+5%p	+10%p	+20%p
3주택 이상	+30%p	+10%p	+15%p	+30%p

2026년 중 중과를 적용받은 양도분도 2027년 이후 신고 시 완화된 세율을 적용받습니다. 다주택자 입장에서 2027년이 가장 유리하고, 2029년에 원래대로 돌아갑니다. 중과 대상이면 장기거주소득공제가 배제된다는 점도 함께 봐야 합니다.

조정대상지역 다주택자 양도세 중과세율(%p) — 2027년이 가장 낮고 2029년 원상 복귀

종합부동산세: 거주 여부가 기본공제를 가릅니다

종부세 개편은 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터 적용됩니다. 핵심은 1세대 1주택자의 기본공제가 거주 여부로 쪼개진다는 것입니다.

구분	현행	개정안
거주 1주택	12억원	14억원
비거주 1주택	12억원	9억원
다주택자	9억원	4억원 + 5억원 × 거주주택 비중
공정시장가액비율	60%	70% (3주택 이상·조정지역은 2028년 80%)
세부담 상한	150%	200%

다주택자 공식이 흥미롭습니다. 보유 주택 중 실제 거주하는 집의 공시가격 비중이 클수록 공제가 커집니다. 거주 비중이 100%에 가까우면 9억, 전부 임대를 놓으면 4억입니다.

세율 체계도 바뀝니다. '주택 수 기준'에서 '주택가액 기준'으로 일원화되어, 2028년부터는 1주택이든 3주택이든 과세표준이 같으면 같은 세율을 냅니다. 대신 과세표준 6~12억원 구간 세율이 1.0%에서 1.3%로 올라갑니다.

세액공제도 거주 기준으로. 보유기간에 따른 세액공제(5년 20%, 10년 40%, 15년 50%)가 거주기간 공제로 전환됩니다. 2027년은 기존 보유공제의 1/2과 거주공제 중 높은 쪽을, 2028년부터는 거주공제만 적용합니다. 여기에 금액 한도가 새로 생겨 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원을 넘지 못합니다.

비거주 1주택자를 정리하면 이렇습니다. 기본공제 3억 축소, 공정시장가액비율 인상, 세액공제 상실이 동시에 옵니다. 세 가지가 겹치면 체감 증가폭은 상당합니다.

비거주 기간을 거주로 인정받는 예외

취학·근무상 형편·질병 요양 등 부득이한 사유로 다른 지역에 살았던 기간은 거주기간으로 인정됩니다. 재개발·재건축 공사기간의 1/2, 지방 저가주택·인구감소지역 주택 등 특례주택의 보유기간, 등록임대주택의 임대기간(연 2%, 최대 30%)도 인정 대상입니다.

내 집은 얼마나 나올까요?

개편안을 그대로 반영한 계산기를 만들었습니다. 1주택·다주택, 거주·비거주, 부부 공동명의를 구분하고 조정대상지역 여부는 취득·양도 시점별로 자동 판정합니다. 양도세·종부세·취득세는 물론 최적 매도 시점과 상속·증여 비교까지 계산됩니다.

house.ppungs.com 에서 계산하기

그래서 언제 팔아야 할까

보유 형태에 따라 정답이 정반대입니다.

• 조정대상지역 다주택자 — 중과가 가장 크게 완화되는 2027년이 유리합니다. 2029년 원상 복귀하므로 완화 기간이 사실상 매도 창구입니다.
• 장기 거주한 1세대 1주택자 — 거주공제가 연 8%·최대 80%로 완성되는 2029년 이후가 유리합니다.
• 양도차익이 매우 큰 1주택자 — 공제한도가 20억원인 2028년을 검토해야 합니다. 2029년부터 10억원으로 줄기 때문입니다.
• 비거주 주택 보유자 — 보유할수록 종부세 부담이 커지므로, 매도와 보유의 손익분기를 계산해 볼 시점입니다.

취득 시점도 확인하세요. 1세대 1주택 비과세의 거주요건은 양도 시점이 아니라 취득 당시 조정대상지역 여부로 판정합니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득했다면 보유 2년에 더해 거주 2년이 필요하고, 그 전이거나 취득 당시 비조정지역이었다면 보유 2년만으로 비과세됩니다. 2023년 1월 해제 이후 2025년 10월 재지정 전에 산 서울 주택(강남·서초·송파·용산 제외)은 거주요건이 없습니다.

단계별 시행 일정 한눈에

시행 시점	내용
2026.10.1.	조정대상지역 일시적 2주택 양도세 특례기간 단축(3년→2년)
2027.1.1.	종부세 전면 개편, 다주택 중과 한시 완화 시작, 장기거주 1주택 기본공제 2,500만원, 고령 1주택자 감면 특례
2028.1.1.	장기거주소득공제 시행(거주 6%+보유 2%), 공제한도 20억원, 종부세 세율 일원화
2029.1.1.	거주 연 8% 단일 구조 완성, 공제한도 10억원, 다주택 중과 원상 복귀

참고로 개편안은 8월 4일부터 20일까지 입법예고를 거쳐 9월 3일 이전 정기국회에 제출됩니다. 국회 심의 과정에서 내용이 바뀔 수 있습니다. 종부세 정상화로 5년간 2조 1,815억원의 세수 증가가 예상되는 만큼 논의가 간단하지는 않을 것입니다.

자주 묻는 질문

Q. 1세대 1주택 비과세 기준 12억원은 그대로인가요?

네. 양도가액 12억원 이하는 전액 비과세, 초과분에 대해서만 과세하는 구조는 이번 개편안에서 바뀌지 않았습니다. 달라지는 것은 과세되는 초과분에 적용하는 공제 방식입니다.

Q. 부부 공동명의는 유리해지나요?

양도세는 차익이 지분대로 나뉘어 각자 누진세율이 적용되고 기본공제도 각자 받으므로 유리합니다. 다만 새로 생기는 공제한도가 물건별로도 적용되어 지분대로 안분되므로 한도가 두 배가 되지는 않습니다. 종부세는 공동명의 1주택의 경우 각자 과세와 공동명의 1주택자 특례 중 매년 선택할 수 있으며, 고령이거나 거주기간이 길수록 특례가 유리한 경향입니다.

Q. 지금 조정대상지역은 어디인가요?

2025년 10월 15일 주택시장 안정화 대책으로 서울 25개 자치구 전역과 경기 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남)이 지정되어 있습니다. 지방 광역시와 세종은 해제 상태입니다.

Q. 다주택자 양도세 중과는 지금 적용 중인가요?

네. 2022년 5월 10일부터 이어진 중과 유예가 2026년 5월 9일로 종료되어 현재 중과가 적용되고 있습니다. 개편안의 한시 완화는 2027년 1월 1일 이후 양도분부터이며, 2026년 중 중과를 적용받은 양도분도 완화 대상에 포함됩니다.

Q. 상속세도 이번에 바뀌나요?

주택 관련 상속세율은 그대로입니다. 이번 개편안의 상속 관련 내용은 가업상속공제 재설계가 중심입니다. 유산세를 유산취득세로 전환하는 개편안은 2028년 시행을 목표로 입법예고되었으나 아직 국회를 통과하지 않아, 현행 유산세 방식(세율 10~50%, 일괄공제 5억원)이 적용됩니다.

본 보고서는 AI가 생성한 정보를 바탕으로 작성되었습니다. 투자 권유 또는 투자 의견이 아니며, 투자 판단 및 그에 따른 손익은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.